أجال تقييد الحقوق العينية بالمحافظة العقارية: 2 قواعد قانونية يجب معرفتها

حق الملكية العقارية هو حق مستمر، يبقى طالما بقي الشيء المملوك قائمًا، ولا ينتهي إلا بزوال أو تلف ذلك الشيء. ولا يؤثر على استمرارية هذا الحق تغيير المالكين، حيث إن انتقال الملكية من شخص لآخر لا يعني انتهاء الحق القديم وبدء حق جديد، بل هو مجرد نقل للحق من مالك إلى آخر. ومن الجدير بالذكر أن للشيء وجودًا ماديًا ووجودًا قانونيًا.

فالشيء السائب أو المباح الذي لا يملكه أحد لا يتمتع سوى بوجود مادي. ولكن عندما يُمنح حق الملكية، يبدأ وجوده القانوني ويصبح قابلاً للتعامل به. وبالتالي، فإن حق الملكية لا يعتمد فقط على الوجود المادي للشيء، بل أيضًا على وجوده القانوني.

ويبدأ الوجود القانوني للعقارات المحفظة منذ تأسيس الرسم العقاري ويتوالى تعاقب المالكين على هذا الوجود بواسطة التسجيلات التي تتم على الرسم العقاري. لذلك، يبقى حق الملكية على العقار المحفظ ثابتًا للمالك طالما لم يتم نقل هذا الحق إلى طرف آخر. وفي حالة التفويت (نقل الملكية)، يجب على المفوَّت إليه (المشتري) أن يسارع إلى تسجيل عقد التفويت حتى تنتقل إليه الملكية بشكل قانوني.

أولا – خضوع تسجيل التصرفات العقارية لأجال محددة :

1 – الآجال المحددة في الفصل 65 مكرر :

لقد حدد المشرع حالات معينة تتطلب الالتزام بفترة زمنية محددة لإجراء التقييد، كما نص في الوقت نفسه على عقوبة في حالة عدم احترام تلك الآجال. هذه الفترات الزمنية لم تكن مُحددة سابقًا في النص الأصلي للفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري، وهو ما دفع المشرع إلى إصدار الفصل 65 المكرر من خلال مرسوم بمثابة قانون صادر بتاريخ 10 جمادى الأولى 1388 (الموافق 5 أغسطس 1968).

وبمناسبة التعديل الأخير، تمت مراجعة الفترة الزمنية المحددة للتقييد والغرامات المفروضة في حال التأخير، حيث تم تعديل الفصل 65 المكرر الذي يحدد آجال التسجيل بموجب القانون 07-14. وبموجب هذا التعديل، أصبحت آجال التسجيل محددة بثلاثة أشهر بدلاً من 18 شهرًا. ويمكن استخلاص النقاط التالية من هذا التعديل:

– تم تقليص آجال التقييد لتصبح ثلاثة أشهر بدلاً من 18 شهرًا.

– تم تحديد غرامة تصاعدية تُفرض في حالة التأخير في الأداء خلال الفترة المحددة.

– تم إتاحة إمكانية الإعفاء من الغرامة من قِبل مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية في حالات القوة القاهرة.

– كما أن انقضاء الفترة المحددة لا يؤدي إلى سقوط الحق في التقييد، بل يتم فقط فرض الغرامة المقررة في هذه الحالة.

وحسب الفصل 65 المكرر من ظهير التحفيظ العقاري : يحدد أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه في الفصل 65 في ثلاث أشهر ويسري هذا الأجل بالنسبة

– للقرارات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضى به.

– للعقود الرسمية ابتداء من تاريخ تحريرها.

– للعقود العرفية ابتداء من تاريخ آخر تصحيح للإمضاء إذا حررت من طرف مهنيين مقبولين.

غير أن هذا الأجل لا يسري على العقود المشار إليها في البندين 2 و 3 أعلاه إذا

– كانت موضوع تقييد احتياطي طبقا للفصل 85.

– تعلقت بالأكرية أو الإبراء أو الحوالة المنصوص عليها في الفصل 65 من هذا القانون.

إذا لم يطلب التقييد بالرسم العقاري ولم تؤد رسوم المحافظة العقارية داخل الأجل المقرر أعلاه، فإن طالب التقييد يلزم بأداء غرامة تساوي خمسة في المائة من مبلغ الرسوم المستحقة وذلك عن الشهر الأول الذي يلي تاريخ انقضاء الأجل المذكور و 0.5 في المائة عن كل شهر أو جزء من الشهر الموالي له.

وفي حالات القوة القاهرة التي تعيق إتمام التقييد خلال الفترة المحددة، يحق لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية أن يمنح إعفاءً من الغرامات المقررة، شريطة تقديم جميع الوثائق التي تثبت وجود أسباب التأخير.

وعدم الالتزام بهذه الآجال لا يؤدي إلى رفض طلب التقييد من قِبل المحافظ، بل يظل من حق المعنيين بالأمر تسجيل حقوقهم في أي وقت يرغبون فيه. والنتيجة الوحيدة المترتبة على التأخير هي دفع غرامة تأخير، وهي غرامة تصاعدية تُحتسب بناءً على مدة التأخير، على عكس ما كان معمولًا به في السابق.

وتجدر الإشارة إلى أن الفترة الزمنية البالغة 18 شهرًا، التي كانت محددة لتسجيل التصرفات المتعلقة بالعقارات المحفظة، لا تتناسب مع المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري، والذي يتطلب الإسراع في تسجيل الحقوق دون تأخير. بالإضافة إلى ذلك، فإن الغرامة المفروضة، والتي تتضاعف قيمتها، لا تشجع على الرغبة في التسجيل. هذه العوامل قد تساهم في تفاقم مشكلة عدم تحيين الرسوم العقارية.

لذلك، كانت الضرورة العملية والقانونية تستوجب إعادة النظر في هذه الآجال والعقوبات المرتبطة بها، وهو ما تم اعتماده عند تعديل الفصل 65 المكرر. وقد أخذ المشرع بعين الاعتبار هذه الاعتبارات عند تعديل قانون التحفيظ العقاري، حيث تم تحديد طريقة احتساب بداية الأجل لثلاثة أشهر بالنسبة للقرارات القضائية، والعقود الرسمية، فالعقود العرفية.

غير أن هذا الأجل لا ينطبق على العقود التي تكون موضوع تقييد احتياطي وفقًا للفصل 85، ولا على عقود الأكرية أو الإبراء أو الحوالة المنصوص عليها في الفصل 65. كما شمل التعديل تغييرات تتعلق بالفترة الزمنية وطريقة فرض الغرامة، حيث تم تحديد أجل إجراء التقييد بثلاثة أشهر. وفي حال عدم إنجاز التقييد خلال هذه الفترة، يتم تطبيق غرامة على طالب التقييد تُقدَّر بـ 5% من مبلغ الرسم المستحق عن الشهر الأول الذي يلي انقضاء الأجل المحدد، و0.5% عن كل شهر تأخير لاحق.

ومن الملاحظ أن الغرامة المفروضة تهدف إلى حث طالب التقييد على الإسراع في تسجيل حقه وعدم التأخر في ذلك، وإلا فإن الغرامة ستزداد بشكل تصاعدي. كما تم منح صلاحية لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية لإمكانية منح الإعفاء من الغرامة في حالات القوة القاهرة.

ثانيا – الحق في التقييد هل يسقط بالتقادم ؟

لقد أقر المشرع المغربي مبدأ إجبارية التقييد لجميع الوقائع الإرادية والاتفاقات التعاقدية التي تنشأ بين الأحياء وتهدف إلى إنشاء حق عيني عقاري. ومع ذلك، لم يحدد في الأصل أي أجل قانوني يُلزم أصحاب الحقوق بإجراء هذا التقييد، وفقًا لما ورد في النص الأصلي للفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري. وبالتالي، لم يكن أصحاب الحقوق الخاضعة للتقييد مُلزمين في البداية بفترة زمنية محددة لإجراء تقييد حقوقهم، مما أدى إلى تقاعس العديد من الأشخاص عن تسجيل حقوقهم في بعض الحالات، مستغلين هذا الغياب للإطار الزمني.

وقد أكد مبدأ عدم تحديد أجل معين للتقييد من قبل محكمة الاستئناف بالرباط في قرارها الصادر بتاريخ 5 مايو 1951، حيث جاء في حيثيات القرار: ” إن القانون العقاري لم يضع أي أجل في مواجهة مكتسبي الحقوق العينية العقارية من أجل تسجيل حقوقهم، وليس باستطاعة المحافظ رفض طلب تسجيل عقد قدم إليه بصفة قانونية مهما كان تاريخ هذا العقده”.

ونستنتج من مضمون هذا القرار أن المحافظ العقاري لا يملك صلاحية رفض طلب تسجيل أي حق من الحقوق المقدمة خارج أي أجل محدد، طالما أن الطلب يستوفي جميع الشروط التي يفرضها القانون. كما أنه لا يوجد أي نص قانوني يلزم المحافظ برفض طلب التقييد بحجة انتهاء أجل معين أو تقادم الحق.

في مثل هذه الحالات، يتعين على صاحب الحق الطعن في قرار المحافظ العقاري برفض التقييد أمام المحكمة الابتدائية، خاصةً وأن المشرع لم يحدد آجال التقييد كآجال مسقطة للحقوق. فهل يبقى هذا الحق قائما رغم مرور الزمن على عدم تقييد أو بمعنى آخر هل يتأثر الحق في التقييد بالتقادم ؟ ليس هناك استقرار في الرأي حول هذا الموضوع.

أ – هناك رأي يتمسك بالمبدأ العام الوارد في الفصل 387 من قانون الالتزامات والعقود المغربي، والذي ينص على أن جميع الدعاوى الناشئة عن الالتزام تتقادم بمرور خمس عشرة سنة، باستثناء الحالات الاستثنائية التي يوردها النص أو التي ينص عليها القانون في حالات خاصة.

وتماشيًا مع هذا الرأي، فإن الحق في التقييد يتقادم بمرور خمس عشرة سنة على العقد المنشئ لهذا الحق. وبالتالي، يجب على المحافظ، وفقًا لهذا الرأي، أن يرفض كل طلب تقييد يستند إلى عقد أو سند مضى عليه أكثر من خمس عشرة سنة. غير أن هذا الرأي يثير إشكالية تتعلق بوجود الحق ذاته، وهي: هل ينشأ الحق بمجرد إبرام التصرف (العقد) أم أنه لا ينشأ إلا ابتداءً من تاريخ تسجيله؟

وبالرجوع لأحكام الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري، يمكن القول بأن أي حق عيني مرتبط بعقار محفظ لا يترتب عليه أي أثر، حتى بين الأطراف المعنية، إلا من تاريخ تقييده في الرسم العقاري. وبالتالي، فإن تقرير التقادم يصبح بلا جدوى، حيث أن الحق لا يعترف به قانونيًا إلا ابتداءً من تاريخ تقييده في السجل العقاري.

وإذا فُرض تطبيق هذا المبدأ، أي سقوط حق التقييد بالتقادم، فإن العقار قد يصبح في يوم من الأيام بدون مالك بسبب استحالة تقييد الحقوق عليه. هذا الوضع قد يشجع المالك الأصلي على إعادة التصرف في العقار مرة أخرى، مستفيدًا من سقوط الحق بالتقادم. بالإضافة إلى ذلك، فإن الفصل 387 الذي يستند إليه هذا الرأي يتحدث عن تقادم الدعوى وليس تقادم الحق، مما يضعف الأساس القانوني لهذا التفسير.

ب – هناك رأي آخر يستند إلى الفقرة الثانية من الفصل 380، والتي تنص على أن التقادم لا يبدأ بالنسبة لدعوى الضمان إلا من وقت حدوث الاستحقاق أو تحقق الفعل الذي يوجب الضمان. وبناءً على ذلك، فإن حق المشتري في طلب تقييد العقار المبيع باسمه لا يخضع للتقادم، لأن البائع يظل ملتزمًا بالضمان تجاه المشتري. ومن متطلبات هذا الالتزام، يمكن مقاضاة البائع أو ورثته بعد وفاته لإلزامهم بإجراء التقييد، دون أن تكون دعوى المشتري عرضة للتقادم المسقط للحقوق.

ج – هناك رأي ثالث يجمع بين الرأي الثاني المستند إلى الفقرة الثانية من الفصل 380 والمبدأ العام الذي أعلنه المشرع في بداية هذا الفصل، والذي يؤكد أن التقادم لا يبدأ بالنسبة للحقوق إلا من تاريخ اكتسابها. وبناءً على ذلك، إذا كان لا يجوز التمسك بالتقادم ضد المشتري إلا من وقت استحقاق العقار أو من وقت تحقق الفعل الذي يوجب الضمان، فإن ذلك يرجع إلى أن حق المشتري في مقاضاة البائع لم ينشأ إلا عند حدوث الاستحقاق أو عند تحقق الفعل الموجب للضمان.

ويضيف الأستاذ مامون الكزبري في توضيح لرأيه هذا قائلًا: وانطلاقا من هذا الاعتبار نعتقد أن مشتري العقار نشأ حقه في تسجيل العقار على اسمه في السجل العقاري من تاريخ انعقاد البيع لمصلحته وأصبح بإمكانه من هذا التاريخ المطالبة بإلزام البائع بتسجيل البيع طواعية وإلا فقضاء.

فإإذا تهاون المشتري ولم يطالب بتسجيل العقار رغم اكتسابه هذا الحق، وانقضت مدة خمس عشرة سنة، فيمكن القول بتقادم حقه. ومع ذلك، يجب التأكيد على أن التقادم لا يسقط الحق تلقائياً بقوة القانون، بل يتعين على من له مصلحة في ذلك أن يدفع بالتقادم أمام القضاء. وليس للقاضي أن يثير مسألة التقادم من تلقاء نفسه، استناداً إلى الفصل 372 من قانون الالتزامات والعقود المغربي.

والنتيجة التي خلص إليها الأستاذ مامون الكزبري هي تأييده للرأي القائل بأن الحق في التسجيل يمكن أن يخضع للتقادم المسقط إذا تهاون صاحب الحق الخاضع للتقييد ولم يطالب بتقييده خلال مدة خمس عشرة سنة. ومن الملاحظ أن هذا الموقف يتفق في جوهره مع الرأي الأول الذي يستند إلى الفقرة الثانية من الفصل 387، والذي سبق الإشارة إليه.

وقد وضع المشرع حدًا للجدل الذي كان قائمًا حول سقوط أو عدم سقوط الحق في التقييد، حيث يمكن استنتاج ذلك من الفقرة الأخيرة من الفصل 65 المكرر، والتي تنص على أن عدم احترام الآجال المحددة لا يؤدي إلى رفض طلب التقييد من قبل المحافظ العقاري. بل يظل من حق المعنيين بالأمر تقييد حقوقهم، والأثر الوحيد الذي قد يترتب على التأخير هو فرض الغرامة التصاعدية المنصوص عليها. وبذلك، يكون المشرع قد أكد أن الحق في التقييد لا يسقط بسبب التأخير، وإنما يترتب على هذا التأخير فقط تطبيق عقوبة مالية تتمثل في الغرامة التصاعدية.

ومع ذلك، فإن حرص الأفراد على حماية حقوقهم يدفعهم تلقائيًا إلى الإسراع في طلب تقييد حقوقهم في أقرب وقت ممكن. ولا يكون تأخيرهم في القيام بهذا التقييد إلا بسبب الإجراءات المعقدة اللازمة لإعداد الوثائق المطلوبة، حيث إن أي تأخير في التقييد قد يفقد صاحب الحق أولويته ويجعله متأخرًا عن حقوق أخرى تم تقييدها قبله. على سبيل المثال، إذا تأخر دائن صاحب رهن رسمي عن تقييد رهنه، فإن حقه يظل معلقًا ولا ينتج أي أثر قانوني حتى يتم التقييد. وقد يتيح هذا التأخير الفرصة للمدين لإبرام عقد رهن ثانٍ وتقييده لصالح شخص آخر، مما يؤدي حتمًا إلى تأخير رتبة الدائن الأول وفقدانه لأولويته.

كما أن الحق الذي لم يقم صاحبه بتقييده يبقى في حالة من التذبذب بين الوجود والانعدام، وإذا تم إهمال تقييده في الوقت المناسب، فقد يصبح تقييده لاحقًا أمرًا صعبًا أو مستحيلًا في بعض الأحيان دون اللجوء إلى القضاء. فمثلا إذا اشترى شخص عقارًا محفظًا بعقد عرفي وتأخر عن تقييد عقد الشراء في السجل العقاري، ثم قام البائع ببيع العقار مرة أخرى إلى مشترٍ آخر قام بدوره بتقييد عقد شرائه بحسن نية ودون علم بالبيع الأول، فإن المشتري الأول يفقد حقه في التقييد ولا يتبقى له سوى المطالبة بحق شخصي تجاه البائع.

ولا يقتصر هذا الأمر على التصرفات الإرادية فحسب، بل يشمل أيضًا الأحكام القضائية وأوامر الحجز التحفيظي، حيث إن هذه القرارات لا تُنتج أي أثر قانوني إلا ابتداءً من تاريخ تقييدها في السجل العقاري. وهذا ما يدفع معظم المحاكم إلى الإسراع في تبليغ المحافظين العقاريين بجميع الأوامر والأحكام التي يلزم القانون بتقييدها، لضمان تفعيل آثارها القانونية.

فهل ينطبق التقادم أيضًا على الأحكام القضائية التي لم يقم المستفيد منها بتقييدها في السجل العقاري؟ في هذا الإطار، تجدر الإشارة إلى مقتضيات الفصل 428 من قانون المسطرة المدنية، الذي ينص على أن الأحكام تكون قابلة للتنفيذ خلال ثلاثين سنة من اليوم الذي صدرت فيه وتسقط بانصرام هذا الأجل.

ويستفاد من هذا الفصل أن المطالبة بتنفيذ حكم بواسطة المحكمة تصبح غير ممكنة بعد مرور ثلاثين سنة على صدوره. ومع ذلك، إذا قدم المحكوم له محضرًا تنفيذيًا للحكم مستوفيًا لكافة الشروط الشكلية والجوهرية، فإنه يمكن للمحافظ العقاري تقييد هذا الحكم في السجل العقاري حتى لو انقضت ثلاثون سنة على صدوره، بشرط أن تكون وضعية السجل العقاري تسمح بذلك.

تم اقتباس هذا المقال من مراجع قانونية، منها:

• مأمون الكزبري : التحفيظ العقاري والتحقيق العينية الأصلية والتبعية، مطبعة النجاح الجديدة. بالدار البيضاء 1978َ.

• محمد خيري: العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، من خلال القانون الجديد رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 2014

• محمد ابن محجوز : الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء الطبعة الأولى 1970.

• محمد بونبات: قوانين التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بمراكش، سلسلة الكتب العدد 12، السنة الجامعية 1993-1996.

• إدريس الفاخوري: نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07، سلسلة المعارف القانونية والقضائية.