العقارات والمنقولات بطبيعتها، والعقارات بالتخصيص والمنقولات بحسب المآل.

أ – العقار بطبيعته :

عرفت المادة السادسة من مدونة الحقوق العينية العقار بطبيعته بأنه كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته .

ولم يكن المشرع المغربي في ظهير 19 رجب 1333 الملغى يعرف العقار بطبيعته بل اقتصر في الفصل السادس منه على تعداد أهم أنواعها معتبرا من هذا القبيل كل من الأراضي والأبنية والمنشآت المتممة للبناء والمحصولات الفلاحية الثابتة بجذورها وثمار الأشجار التي لم تجن والغابات التي لم تقطع أشجارها.

ومن خلال ماسبق يمكن القول أن العقار بطبيعته هو كل شيئ ثابت لايمكن نقله أو تحويله دون تلفه ويشمل :

– الأراضي : سواء كانت معدة للبناء أو الفلاحة محفظة كانت أو غير محفظة

– الأبنية : ويقصد بها كل ما أنشأه الإنسان على الأرض أو في باطن الأرض من منازل ومقاهي وجسور وأنفاق…. وما تضمه هذه الأبنية من تجهيزات متصله بها من أبواب ونوافذ وأنابيب كل هذه الأشياء تعتبر عقارات بطبيعتها وهذه الأشياء يجب أن تكون متصلة بالأرض أي مثبئة فيها ومغروزة بالأسس. أما إذا كانت مقامة عليها بدون أسس أو دعائم ثابثة في الأرض كالخيام والأكواخ فلا تعتبر عقارات وإنما منقولات

– الآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء : ويقصد بها كل شيئ تم تثبيته في الأرض أو البناء واتصل بها إتصالا وثيقا مثل مطاحن الزيتون والحبوب وآلات التبريد والتسخين.

– النباتات : ويقصد بها الأشجار والمغروسات والنباتات المتصلة بالأرض بواسطة الجذور، وكذلك يقصد بالنباتات ثمار الأشجار العالقة بها والمحاصيل الزراعية التي ما زالت لم تحصد وتنتزع من الأرض, ولكن هذه الثمار إذا قطعت أو قلعت لا تعتبر عقارات وإنما منقولات وذلك لعدم إتصالها بأصولها (الأرض).

– المناجم والمقالع : تعتبر المناجم والمقالع عقارات بالطبيعة، والمقالع هي الأماكن التي تحتوي على مواد البناء والحجارة ينظمها في 08-01 المتعلق باستغلال المقالع، أما المناجم هي التي تحتوي على المواد المعدنية مثل الفحم الحجري – الفوسفاط – النحاس – الزنك – الذهب.

ب – المنقول بطبيعته :

المنقول بطبيعته هو كل شيء يمكن نقله من موقعه أو مكانه دون أن يتعرض للتلف أو التغيير في هيئته الأصلية، سواء تم هذا النقل بشكل طبيعي أو بواسطة تدخل قوة خارجية. يشمل ذلك الأشياء التي يمكن نقلها بسهولة وبطريقة طبيعية، مثل الحيوانات التي يمكن نقلها من مكان إلى آخر دون تأثير يذكر على حالتها، أو تلك الأشياء التي قد تحتاج إلى وسائل نقل خاصة لتسهيل عملية النقل، مثل السيارات والسفن والطائرات.

وتعتبر هذه الأشياء من المنقولات وفقًا للقانون، حيث تشمل مجموعة واسعة من الأعيان التي يمكن نقلها من مكان إلى آخر دون أن يتأثر جوهرها أو قيمتها. من أبرز الأمثلة على المنقولات: الحيوانات والطيور، حيث يمكن نقلها من مزرعة إلى أخرى أو من منطقة إلى أخرى؛ المأكولات التي يمكن حملها ونقلها من مكان إلى آخر دون أن تفقد صلاحيتها؛ وكذلك وسائل النقل مثل السفن البحرية والطائرات، التي تعد من المنقولات الكبرى التي تحتاج إلى وسائل متخصصة للنقل.

كما يشمل أيضًا المنقولات الأجهزة الحديثة مثل أجهزة الراديو والتلفزيون، والأشياء الشخصية الأخرى التي يمكن تحريكها بسهولة من مكان إلى آخر. وبالتالي، فإن المنقولات بطبيعتها تتمتع بقدرة على التحرك والانتقال بشكل يختلف عن العقارات أو الممتلكات الثابتة، وهو ما يحدد طابعها القانوني من حيث النقل والتصرف.

ج – العقار بالتخصيص:

يمكن اعتبار المنقول عقارًا بالتخصيص عندما يضعه صاحبه في عقار يملكه ويخصصه لخدمة هذا العقار. يترتب على ذلك أن المنقول، الذي يعد عادة شيئًا قابلًا للنقل من مكان إلى آخر، يصبح جزءًا لا يتجزأ من العقار ويخضع لأحكامه الخاصة طالما أنه مخصص لاستخدام العقار أو لخدمة غرض معين متعلق به.

وعلى سبيل المثال، إذا كان لشخص أرض زراعية، وهي عقار بطبيعته، وقرر وضع آلات زراعية في تلك الأرض مثل المحاريث أو مضخات المياه، فإن هذه الآلات تصبح من المنقولات التي تعتبر عقارًا بالتخصيص. هذا يعني أن هذه المنقولات تصبح جزءًا من العقار وتخضع للأنظمة القانونية التي تحكم العقارات بدلاً من المنقولات العادية.

ويشترط لذلك شروط وهي :

1 – بأن يكون هناك منقول بطبيعته : وهذا يعني أن العنصر الذي يتم التحدث عنه يجب أن يكون من الأشياء القابلة للنقل وفقًا لطبيعتها القانونية. المنقول بطبيعته هو كل شيء يمكن نقله من مكان إلى آخر دون أن يتعرض للتلف أو التغيير في هيئته، مثل الآلات والمعدات.

2 – أن يكون هذا المنقول مملوكا لصاحب العقار : يجب أن يكون الشخص الذي يملك العقار هو نفسه مالك المنقول، بمعنى أن المنقول يجب أن يكون جزءًا من ممتلكات صاحب العقار، مما يضمن أن له سلطة كاملة على العقار والمنقول معًا.

3 – أن يخصص هذا المنقول لخدمة العقار واستغلاله : يجب أن يكون المنقول موضوعًا في العقار خصيصًا لخدمة هذا العقار أو من أجل استغلاله. على سبيل المثال، إذا كان لشخص قطعة أرض زراعية ووضع فيها آلات زراعية لخدمة هذه الأرض مثل المحاريث أو أنظمة الري، فإن هذه الآلات تصبح عقارًا بالتخصيص لأن هدف استخدامها هو تحسين استغلال الأرض وزيادة إنتاجها.

بمجرد أن تتوافر هذه الشروط، يصبح المنقول جزءًا من العقار ويخضع لأحكامه القانونية الخاصة، حيث يصبح غير قابل للنقل بحرية كما كان في حالته الأصلية. وبالتالي، يمكن اعتبار المنقول عقارًا بالتخصيص عندما يصبح مرتبطًا ارتباطًا وثيقًا بالعقار ويُستعمل بشكل دائم لخدمة هذا العقار.

وقد نصت المادة السابعة من مدونة الحقوق العينية على أن “العقار بالتخصيص هو المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا لخدمة هذا العقار واستغلاله أو يلحقه به بصفة دائمة”.

وجاء في الفقرة الثانية من المادة 683 من القانون المدني الجزائري تعريفا للعقارات بالتخصيص ما يلي : “… غير أن المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله يعتبر عقارا بالتخصيص”.

إن فكرة العقار بالتخصيص هي من قبيل الحيل القانونية توصلا إلى شمول أحكام العقار على المنقولات التي أعدت لخدمته أو استغلاله لتأمين الاستمرار بالخدمة أو الاستغلال.

د – الحقوق المالية :

الحقوق المالية هي الحقوق التي تقوم بمبلغ معين من النقود ويطلق عليها الأموال والخاصية البارزة لهذه الحقوق أنها على عكس الحقوق الشخصية تقبل التعامل فيها والتنازل عنها والتصرف فيها، وبالتالي يمكن الحجز عليها وتوارثها ، فهي جزء من الجانب الإيجابي لذمة صاحبها لأنها تدخل في العناصر المكونة لذمة الشخص.

وقد جرى العمل في المغرب كما في بلدان أخرى كفرنسا ومصر وغيرهما من الدول التي استمدت قوانينها من الشريعة الرومانية على تقسيم الحقوق المالية إلى قسمين أساسيين وهما : الحقوق الشخصية والحقوق العينية ويقوم هذا التقسيم على أساس طبيعة محل الحق ، فالحق العيني محله شيء مادي كحق الملكية وحق الانتفاع وحق الرهن …. والحق الشخصي محله عمل أو امتناع عن عمل، ومن ثم فهو سلطة لشخص قبل شخص آخر بمقتضاها يجبر الأول الثاني على العمل الذي التزم بـه.

ويضاف إلى الحقوق العينية والحقوق الشخصية نوع ثالث من الحقوق وهي الحقوق المعنوية أو الذهنية. وهكذا فالمال صنوف مختلفة وضروب متعددة ولكل منها مقوماته وخواصه التي تتبع أحكامه الفاصلة ، لذلك على الفقهاء ببيان أنواع المال وقسموه عدة تقسيمات.

كما أن حب التملك والاستثمار غريزة في كل إنسان وأن هذا الأخير أناني بطبعه وهو يسعى إلى تحقيق مصالحه ولو على حساب غيره، ولهذا جاء القانون لينظم هذه المصالح بين الأفراد فرتب التزامات ووضع قيودا . حتى لا يتعسف صاحب الحق في استعمال حقه . وتعتبرالحقوق العينية مجالا خصبا لإعمال هذه المبادئ خاصة وأن حق الملكية يعد أوسع الحقوق العينية الأصلية نطاقا ومن ثم اعتبرت الملكية مناطا أساسيا لتطبيق الحقوق العينية.