الإيجار المفضي لتملك العقار

لما كان هدف المشرع من إصدار قانون 51.00 هو التخفيف من أزمة السكن التي يعرفها المغرب، وتمكين ذوي الدخل المحدود على تملك السكن، وذلك عن طريق الإيجار المفضي إلى تملك العقار، كان لا بد من توفير ضمانات مشجعة سواء للبائع أو المشتري من أجل الإقبال على هذا النوع من العقود.

وهذه الضمانات لا تختلف في تلك التي أقرها المشرع في قانون رقم 44.00 المتعلق بالعقار في طور الإنجاز أو القانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة خاصة ما هو مرتبط بتوثيق هذه العقود حيث نهج المشرع نفس النهج وأوجب في المادة الرابعة من قانون 51.00 على وجوب تحرير عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار في محرر رسمي أو ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود ورتب على تخلف ذلك البطلان.

ومن الضمانات الأساسية التي وفرها هذا القانون للمكتري هو تمكينه من إجراء تقييد احتياطي على عقد البيع الابتدائي إذا تعلق الأمر بعقار محفظ، وذلك للحفاظ المؤقت على حقوق المكتري، أما إذا تعلق الأمر بعقار غير محفظ فتودع نسخة من العقد بسجل خاص بكتابة الضبط المحكمة الابتدائية بدائرة موقع العقار.

وبعد أداء الثمن المتبقي من ثمن البيع المتفق عليه في العقد يتم إبرام العقد النهائي وفق أحكام المادة الرابعة.

وبالإضافة إلى الضمانات التي سبقت الإشارة إليها يتمتع المكتري المتملك بمقتضى عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بحق الأفضلية على باقي الدائنين غير المرتهنين، وذلك في حالة إعسار البائع أو وفاته، فبمقتضى هذا الحق يمكن للمكتري المتملك استرجاع جميع الأقساط التي أداها للبائع، لكن بعد استيفاء الدائنين الممتازين والمرتهنين ديونهم في حالة وجودهم.

ويبقى أهم مقتضى جاء به هذا القانون هو تنصيصه على وجوب تضمين العقد بمرجع عقد التأمين المبرم من قبل البائع لضمان العقار، وذلك لضمان حقوق المكتري في الأداءات المدفوعة للبائع أو صاحب المشروع.

وإذا كان عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار يوفر ضمانات أساسية للمكتري فإنه لم يغفل مصالح البائع حيث تبقى ملكية العقار بيده ولا تنتقل إلى المكتري المتملك إلا بعد إبرام عقد البيع النهائي وسداد كافة الثمن تحت طائلة المطالبة بفسخ العقد وفق إجراءات مبسطة إذا أخل المكتري بالتزاماته المتمثلة في عدم أداء الأقساط المتفق عليها داخل أجل استحقاقها.

ومن ثم يمكن القول بأن المشرع المغربي حاول ما أمكن في هذا العقد التوفيق بين مصالح المكتري والبائع وذلك خدمة لقضية واحدة هي حل أزمة السكن وتمكين ذوي الدخل المحدود من الحصول على سكن بدل اللجوء إلى السكن العشوائي وغير القانوني فكان هذا القانون فعلا وسيلة لتسويق الرصيد السكني المجمد على مستوى بعض المدن.

أولا – تعريف عقد الإيجار المفضي إلى التملك :

عرفته المادة الثانية من القانون رقم 51.00 كما يلي : ” يعتبر الإيجار المفضي إلى تملك العقار كل عقد بيع يلتزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية العقار أو جزء منه بعد فترة الانتفاع به بعوض مقابل أداء الوجيبة المنصوص عليها في المادة 8 من هذا القانون وذلك إلى حلول تاريخ حق الخيار”.

من خلال هذا الفصل يتضح أن المشرع اعتبر عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار نوعا من عقود البيع وبالتالي يمكن القول أنه نوع من أنواع البيوع العقارية والحال هذه قد يثار تساؤل مشروع حول عدم إدراجه بقانون الالتزامات والعقود شأنه في ذلك شأن عقد بيع العقارات في طور الإنجاز خاصة وأن نفس التبرير الذي ساقته الحكومة عند تقديم المشروع بخصوص العقد الأخير من كونه نوعا من أنواع البيوع العقارية متوفر في هذا العقد .

ثانيا – نطاق تطبيق القانون :

ورد بالمادة الأولى من القانون رقم 51.00 ما يلي : ” تطبق أحكام هذا القانون المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار على العقارات المنجزة والمعدة للسكنى”، بالاطلاع على هذه المادة يلاحظ أن القانون يطبق على العقار ويجب أن يكون هذا العقار منجزا ومعدا للسكنى فما المقصود بالعقار المنجز والعقار المعد للسكنى.

فكلمة منجرة تعني أن عملية البناء تمت وأصبح العقار جاهزا للسكن دون إدخال حتى إدخال التحسينات أو العناصر التكميلية كالسباكة والصباغة وأعمال الجبص وغيرها، وبمعنى آخر فالعقار متوفر على كافة العناصر سواء الأساسية أو التكميلية ويكون قابلا للسكنى وقد حصل على الأقل على شهادة تسليم السكنى التي يمنحها رئيس المجلس الجماعي. في حين أن عبارة البناء مصطلح ما زال غريبا عن القانون ولم يعرف له مدلولا. أما العقارات المعدة للسكن فإنها تعني أن تكون العقارات معدة للسكن ولا يجب أن تكون مكونة فعلا من قبل الغير.

ثالثا – شكليات إبرام عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار :

– يجب أن يحرر عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود، وذلك تحت طائلة البطلان. ويحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود

– يقيد باللائحة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض طبقا للفصل 34 من الظهير الشريف رقم 1.93.162 الصادر في 22 من ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) المعتبر بمثابة قانون يتعلق بتنظيم مهنة المحاماة.

– يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود، ويجب أن يتم توقيع العقد والتأثير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته.

– يتم تصحيح الإمضاءات بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس المحامي بدائرتها، وتحدد بنص تنظيمي تعريفة إبرام هذا المحررة. يحق للمكتري المتملك الانتفاع من العقار بمجرد إبرام هذا العقد ( المادة 4 من قانون 51.00).

– إذا كان العقار محفظا، يطلب المكتري المتملك من المحافظ على الأملاك العقارية إجراء تقييد احتياطي على الرسم العقاري بناء على عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه. يبقى التقييد الاحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري. ويتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي بناء على تاريخ التقييد الاحتياطي (المادة 5 من القانون رقم 51.00).

– إذا كان العقار غير محفظ، تسجل نسخة من عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بسجل خاص يمسك بكتابة الضبط لدى المحكمة الابتدائية بالدائرة التي يوجد بها العقار وتودع النسخة المذكورة لدى نفس الكتابة (المادة 6 من القانون رقم 51.00).

– يجب أن يتضمن عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار هوية الأطراف المتعاقدة، ومراجع العقار محل العقد، و موقع العقار ووصفه كليا أو جزئيا، وثمن البيع المحدد غير قابل للمراجعة، ومبلغ التسبيق عند الاقتضاء وتحديد الوجيبة التي يتحملها المكتري المتملك وفترات وكيفية تسديدها وكذا كيفية خصم الوجيبة من ثمن البيع، وتخويل المكتري المتملك إمكانية تسبيق أداء ثمن البيع كليا أو جزئيا قبل حلول تاريخ حق الخيار، ومراجع عقد التأمين المبرم من قبل البائع لضمان العقار، وشروط مزاولة حق الخيار وفسخه، وتاريخ بدء الانتفاع من العقار والأجل المحدد للمكتري المتملك لممارسة حقه في تملك العقار وكذا شروط التمديد والفسخ المسبق للعقد.

رابعا – شكليات إشهار العقد :

1 – شكليات العقد الابتدائي :

بالنسبة للعقار المحفظ يلاحظ أن المادة 5 أعطت للمكتري حق طلب تقييد احتياطي على الرسم العقاري بناء على عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه ، وهذا التقييد يبقى ساري المفعول إلى غاية تقييد العقد النهائي بناء على تاريخ التقييد الاحتياطي

أما بالنسبة للعقار الغير المحفظ فإن المادة السادسة نصت على ما يلي ” إن كان العقار غير محفظ تسجل نسخة من عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بسجل خاص يمسك بكتابة الضبط لدى المحكمة الابتدائية بالدائرة التي يوجد بها العقار وتودع النسخة المذكورة لدى نفس الكتابة.

2 – شكليات العقد النهائي :

يتعين الإشارة إلى أن عقد البيع النهائي لا يتم إبرامه إلا بعد أداء المبلغ المتبقي من ثمن البيع المتفق عليه في عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار.

بخصوص شكليات عقد البيع النهائي فهو يتم وفق نفس الكيفية التي تم بها إبرام عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار كما هو مبين أعلاه وبالتالي فالعقد يتعين إبرامه من الجهات المحددة في المادة الرابعة إلا أنه في حالة لجوء المكتري المتملك إلى المحكمة يعتبر الحكم النهائي الصادر بإتمام البيع بمثابة عقد البيع النهائي.

خامسا – آثار عقد الإيجار المفضي إلى التملك :

1 – التزامات المكتري المتملك :

أ – الالتزام بأداء الوجيبة:

اعتبر القانون هذه الوجيبة مبلغا ماليا وتؤدى على دفعات مقابل تملك العقار وهذه الوجيبة تتكون من جزئين : جزء يتعلق بحق الانتفاع من العقار والآخر يتعلق بالأداء المسبق لثمن تملك العقار وترك القانون تحديد كل جزء وقيمته إلى إرادة طرفي العقد. وتجدر الإشارة إلى أن المادة 14 من القانون منعت على البائع أن يطلب أو يقبل الأداء كيفما كان قبل التوقيع على عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار.

ب – الالتزام بأداء تكاليف صيانة العقار :

بالرجوع إلى الفصل 639 من قانون الالتزامات والعقود، نجد هذا الفصل ينص على ما يلي ” في كراء العقارات لا يلزم المكتري بإصلاحات الصيانة البسيطة، إلا إذا كلف بها بمقتضى العقد أو العرف ، وهذه الإصلاحات هي التي تجري لبلاط الغرف وزليجها، إذا لم يتكسر منه إلا بعض وحداته.

للألواح الزجاجية ما لم يكن تكسرها ناشئا عن البرد وغيره من النوازل الاستثنائية ونوازل القوة القاهرة التي لم يتسبب خطأ المكتري في حدوثها.

للأبواب والنوافذ والألواح المعدة لغلق الحوانيت والمفصلاتوالترابيس والأقفال.أما تبييض الغرف وإعادة طلائها واستبدال ما يلي من الأوراق مجرد أعمال الطلاء أو التبييض فتقع على عاتق المكري”.

وإذا تعلق الأمر بشقة أو طبقة في عمارة فيتعين أداء تكاليف الصيانة وفق ما هو وارد في قانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية.

ج – الالتزام باستعمال العقار بعناية الحازم الضابط لشؤون نفسه :

من التزاماته أيضا الالتزام باستعمال العقار بعناية الحازم الضابط لشؤون نفسه ووفق الغرض المعد له بمقتضى عقد الإيجار المفضي إلى التملك. ويلاحظ هنا أن المشرع استعمل عبارات غريبة نوعا ما، فما المقصود بعبارة الحازم الضابط الشؤون نفسه.

فكما نعرف أن المعيار القانوني المتعارف عليه فقها هو المعيار الموضوعي، أو معيار الرجل العادي من الناس أو كما يسمى رب الأسرة الطيب، وحسب البعض تشير إلى الشخص الذي يُظهر الحيطة والحذر في تصرفاته وأفعاله، ويُدير شؤونه بطريقة عقلانية ومنظمة. كما أن استعمال العقار وفق الغرض المعد له فهو غرض السكنى.

2 – التزامات البائع :

أ – الالتزام باحترام حق الأفضلية الممنوح للمكتري المتملك:

هذا الحق هو حق قانوني نصت عليه المادة 11 من القانون رقم 51.00 وبالتالي فيمكن المطالبة به حتى ولو لم ينص عليه العقد المبرم بين الطرفين ويتم إقرار هذا الحق اتجاه الدائنين غير المرتهنين ذلك أن الدائن المرتهن له حق الامتياز على المكتري المتملك.

ب – الالتزام بمعاينة العقار بحضور المكتري المتملك :

يجب على البائع أن يقوم بمعاينة العقار بحضور المكتري المتملك أثناء إبرام العقد وبمعاينة أخرى في حالة الفسخ. وفي حالة عدم القيام بهذا الإجراء، وبعد مضي ثمانية أيام من تاريخ الإنذار دون جدوى، فإن المعاينة تتم من طرف خبير تعينه المحكمة بناء على طلب صاحب الحق (المادة 12 من القانون 51.00).

ج – الالتزام بتحمل مصاريف الإصلاحات الواردة على العناصر التي يرتكز عليها كيان أو صلابة العقار :

تنص المادة 13 من القانون 51.00 على أنه ” بالإضافة إلى الواجبات المتعلقة بالتسليم والضمانة التي هي بعينها تلك المنصوص عليها بالنسبة للمكري في الظهير الشريف المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود يلتزم البائع بتحمل مصاريف الإصلاحات الواردة على العناصر التي يرتكز عليها ثبات أو صلابة العقار وكذا جميع العناصر المكونة له أو الملازمة لها”.

د – الالتزام بإبرام عقد البيع النهائي متى توفرت شروطه :

وهذا الالتزام متوقف على حق الخيار الممنوح للمكتري المتملك ورغبته في إبرام العقد النهائي من عدمه، ومتوقف كذلك على احترام هذا المكتري لالتزاماته التعاقدية.

بالإضافة إلى ذلك فقد نصت المادة المادة 14 من نفس القانون المشار إليه أعلاه على أنه ” لا يحق للبائع أن يطلب أو يقبل أي أداء كيفما كان قبل التوقيع على عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار”.

سادسا – فسخ عقد الإيجار المفضي إلى التملك :

يتعين التوضيح أولا أن الفسخ كجزاء قانوني يختلف عن ما إذا كان سبب الفسخ يعود للمكتري المتملك أو يعود للبائع نفسه.

1 – الحالة التي يعود فيها الفسخ للمكتري المتملك :

في هذه الحالة يبقى للمكتري المتملك الحق في استرداد جزء من المبالغ المدفوعة بغرض اقتناء العقار وليس المبالغ المدفوعة مقابل الانتفاع من العقار، مع خصم تعويض لفائدة البائع بقيمة 10% من هذه المبالغ، ولحماية البائع من تملص المكتري من التزاماته أعطى القانون حق فسخ العقد لرئيس المحكمة بوصفه قاضيا للمستعجلات كما أعطاء الاختصاص لإفراغه باعتباره محتلا للعقار بدون سند قانوني، وكذلك التشطيب على التقييد الاحتياطي إذا كان العقار محفظا.

ويظل المكتري المتملك ملزما بأداء المبالغ المستحقة مع تعويض قدره 10% من هذه المبالغ ولا حاجة للتذكير أن الحكم الصادر في إطار القضاء الاستعجالي من مميزاته أنه مشمول بالتنفيذ المعجل.

2 – في الحالة التي يعود فيها الفسخ للبائع :

في هذه الحالة يحق للمكتري المتملك استرجاع المبالغ المؤداة بالتسبيق عند الاقتضاء والوجيبة المؤداة مسبقا لاقتناء العقار مع تعويض قدره 10% من المبالغ المسترجعة ويتم إرجاع هذه المبالغ داخل أجل أقصاه 3 أشهر بعد فسخ العقد ولا يجوز للبائع المطالبة بإفراغ المحل إلا بعد سداد هذه المبالغ.

تم اقتباس هذا المقال من مراجع قانونية، منها:

– خالد يوسفي: بيع العقار في طور البناء على ضوء التشريع المغربي ندوة المنازعات العقارية من خلال اجتهادات المجلس الأعلى الندوة الجهوية الخامسة، مطبعة الأمنية، الرباط، طبعة 2007.

– جیهان بونبات: عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2005-2006.

– إدريس الفاخوري: السكن في ظل التشريعات العقارية الخاصة، مجلة الأملاك العدد السابع لسنة 2010.

– إدريس الفاخوري: الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08.

– محمد محجوبي: قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية، الطبعة الأولى 2006 مطبعة دار النشر المغربية الطبعة الأولى 2006.

– جيلالي بوحبص: عقد الإيجار المفضي إلى التملك، بین قانون رقم 51.00 و ق.ل.ع.