إستيفاء الوجيبة الكرائية

سنتطرق في هذا المقال للمسطرة الخاصة باستيفاء الوجيبة الكرائية

أولا // نطاق التطبيق :

– يحق لكل مُكَرٍ أن يلجأ إلى مسطرة استثنائية وسريعة لتحصيل واجبات الكراء المستحقة في ذمة المكتري، إذا كان المحل المؤجر مخصصًا للسكنى أو للاستعمال المهني، التجاري، الصناعي، أو الحرفي. تهدف هذه المسطرة إلى تمكين المكري من استرداد حقوقه المالية بسرعة، دون الحاجة إلى المرور بإجراءات التقاضي الطويلة، شريطة أن تستوفي المسطرة الشروط القانونية اللازمة التي تضمن حماية حقوق الطرفين.

– لسلوك المسطرة الخاصة بتحصيل واجبات الكراء، يجب إثبات العلاقة الكرائية من خلال عقد رسمي مثبت قانونًا لدى الجهات المختصة، أو عقد عرفي موقع من الطرفين ومصادق عليه من السلطات المختصة، أو حكم قضائي نهائي يحدد السومة الكرائية بوضوح. يعد وجود هذه الوثائق ضروريًا لإثبات العلاقة الكرائية وتمكين المكري من اتباع الإجراءات القانونية لتحصيل حقوقه.

– ويشترط أيضاً لسلوك هذه المسطرة أن يكون النزاع متعلقًا بمطالبة بأداء مبلغ مالي محدد، بغض النظر عن قيمته، شريطة أن يكون هذا المبلغ مقابل أجرة كراء مستحقة الأداء وحالة. هذا الشرط يضمن أن تكون المطالبة واضحة ومحددة بما لا يترك مجالًا للغموض أو النزاع حول طبيعة المبلغ المستحق.

– اللجوء إلى هذه المسطرة ليس إلزاميًا، حيث يملك المكري حرية الاختيار بين سلوك المسطرة الاستثنائية لتحصيل واجبات الكراء أو اللجوء إلى المسطرة العادية المتبعة أمام المحاكم. يتيح هذا الخيار للمكري مرونة في تحديد الإجراء الأنسب له، وفقًا لطبيعة النزاع وظروفه الخاصة.

ثانيا // كيفية تطبيق المسطرة الخاصة باستيفاء واجبات الكراء :

1 / توجيه إنذار :

– يتعين على المكري توجيه إنذار رسمي إلى المكتري، يطالبه فيه بالوفاء بواجبات الكراء المتأخرة المستحقة عليه. و هذا الإجراء يُعتبر خطوة ضرورية قبل الانتقال إلى أي إجراء قانوني آخر، إذ يمنح المكتري فرصة لتسوية وضعيته واستيفاء التزاماته المالية تجاه المكري.

– يقدم طلب توجيه الإنذار بواسطة محامٍ إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة التي يقع ضمن دائرتها محل الكراء، مع أداء الرسم القضائي المترتب عن هذا الإجراء.

– ويشترط في الإنذار الموجه من المكري إلى المكتري أن يتضمن البيانات التالية :

1. عنوان المكري : يجب ذكر عنوان المكري بشكل دقيق لتحديد هويته ومكانه.

2. عنوان المحل المكرى : يتعين تحديد موقع المحل المستأجر بوضوح.

3. موطن أو محل إقامة المكتري : في حال كان ذلك متاحًا أو ضروريًا، يجب الإشارة إلى مكان إقامة المكتري.

4. مقدار السومة الكرائية : يجب تحديد المبلغ المستحق كأجرة كراء.

5. المدة المستحقة : يوضح الإنذار الفترة الزمنية المتعلقة بالمبالغ المتأخرة.

6. مجموع المبالغ الكرائية المتخلدة بذمة المكتري : يجب ذكر المبالغ الإجمالية التي لم يتم دفعها.

7. الإشارة إلى حق اللجوء إلى مسطرة التصديق على الإنذار : يتم التنبيه في الإنذار إلى حق المكري في اللجوء إلى مسطرة التصديق على الإنذار في حال عدم الوفاء بالأداء داخل الأجل المحدد.

تُعتبر هذه البيانات أساسية لضمان صحة الإنذار وفعاليته في إطار الإجراءات القانونية لتحصيل واجبات الكراء.

2 / مرفقات الإنذار :

– يجب إرفاق طلب توجيه الإنذار بعقد الكراء، سواء كان رسميًا أو عرفيًا، موقعًا من الطرفين ومصادقًا عليه من السلطات المختصة. كما يمكن إرفاق الحكم النهائي الذي يحدد السومة الكرائية إذا كان قد صدر. تهدف هذه الوثائق إلى إثبات العلاقة الكرائية والمبالغ المستحقة، مما يضمن صحة الإنذار ويساعد في تسوية النزاع بشكل قانوني.

3 / أجل الإنذار :

– يتعين على المكري تحديد أجل للمكتري للوفاء بما في ذمته من واجبات الكراء، ويجب ألا يقل هذا الأجل عن 15 يومًا. يبدأ حساب هذا الأجل من تاريخ تبليغ الإنذار إلى المكتري. يهدف هذا الأجل إلى منح المكتري فرصة كافية لتسوية المبالغ المتأخرة، وإذا لم يتم الوفاء بالالتزامات خلال هذه الفترة، يمكن للمكري اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة.

– يتم تبليغ الإنذار بواسطة أعوان كتابة الضبط أو المفوضين القضائيين، وفقًا للقواعد العامة المعمول بها في هذا الشأن. (يتعين على هؤلاء الأعوان الالتزام بالإجراءات القانونية المحددة لضمان وصول الإنذار إلى المكتري بشكل صحيح وموثق، مما يضمن حقوق جميع الأطراف في المسطرة القانونية المتعلقة بتحصيل واجبات الكراء).

ثالثا // طلب المصادقة على الإنذار :

– بعد الموافقة على طلب توجيه الإنذار وتبليغه إلى المكتري وبعد إنتهاء الأجل المسموح به يبادر هذا الأخير إلى الوفاء بجميع المبالغ الكرائية المحددة في الإنذار أو بجزء منها، يمكن للمكري أن يتقدم بطلب التصديق على الإنذار والأمر بالأداء.

– يُقدّم طلب التصديق إلى السيد رئيس المحكمة الابتدائية المختصة التي يقع ضمن دائرتها العقار المؤجر. يتم تقديم هذا الطلب من خلال مقال يحتوي على الإشارة إلى البيانات المذكورة في الإنذار، مثل السومة الكرائية والمبالغ المتأخرة وأجل الوفاء. كما يُرفق المقال بمحضر تبليغ الإنذار، الذي يثبت أن المكتري قد تم إشعاره رسميًا بالواجبات المستحقة عليه.

– يتم أداء رسم قضائي عن طلب التصديق على الإنذار، وفقًا للقواعد القانونية المعمول بها. يُعتبر هذا الرسم جزءًا من الإجراءات القانونية المتعلقة بالمسطرة ويجب دفعه عند تقديم الطلب إلى المحكمة، وهو شرط أساسي لاستكمال المعالجة القضائية للطلب.

– يصدر رئيس المحكمة أو نائبه أمرًا بشأن طلب التصديق على الإنذار خلال 48 ساعة من تسجيله، وذلك في غيبة الأطراف وبدون حضور كاتب الضبط. يتم إصدار هذا الأمر بناءً على محضر التبليغ والمستندات والبيانات التي تم تقديمها مع الطلب، مثل عقد الكراء والمبالغ المستحقة. يُعتبر هذا الإجراء سريعًا وفعالًا لتسريع عملية تحصيل واجبات الكراء المتأخرة.

– في حالة رفض طلب التصديق على الإنذار، يحق للمكري المطالبة باستيفاء واجب الكراء وفقًا للقواعد العامة المعمول بها. يمكن للمكري في هذه الحالة اللجوء إلى الإجراءات القانونية الأخرى المتاحة لتحصيل المبالغ المستحقة، مثل تقديم دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة لاسترداد الأجرة المتأخرة من المكتري.

رابعا // تنفيذ الأمر بالأداء :

– ينفذ أمر التصديق على الإنذار والأمر بالأداء على الأصل ولا يقبل أي طعن عادي أو غير عادي. يعد هذا الأمر نهائيًا وملزمًا، ويطبق عليه نفس قواعد التنفيذ العادية المعمول بها في القانون.

– يحق للمكتري، إذا كان ينازع في الأمر الصادر ضده، أن يرفع النزاع أمام المحكمة الابتدائية المختصة وفقًا للقواعد العادية المعمول بها.

– لا توقف هذه الدعوى تنفيذ الأمر الصادر عن رئيس المحكمة، غير أنه يمكن للمحكوم عليه تقديم طلب مستقل إلى المحكمة لوقف تنفيذ الأمر. يتعين على المحكوم عليه أن يبرر طلبه بوجود أسباب قانونية قوية تبرر وقف التنفيذ، مثل وجود ظروف استثنائية أو أدلة جديدة قد تؤثر في صحة الأمر الصادر.

– يحق للمحكمة المعروض عليها النزاع أن تأمر بوقف تنفيذ الأمر إذا تبين لها أن المنازعة جدية ولها أساس قانوني قوي. تقوم المحكمة بتقييم القضية بناءً على الأدلة المقدمة، وإذا تبين لها أن هناك احتمالاً قوياً لأن يكون للطعن تأثير كبير على صحة الأمر الصادر، يمكنها إصدار قرار بوقف التنفيذ حتى البت في النزاع.

خامسا // جزاء سلوك المسطرة بسوء نية :

– إذا تبين أن المكري قد مارس هذه المسطرة بسوء نية، رغم استيفائه المبالغ المستحقة، فإن المكتري يحق له المطالبة بتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة لذلك. (يمكن للمكتري تقديم دعوى قضائية ضد المكري للمطالبة بالتعويض عن الأضرار المادية والمعنوية التي تعرض لها بسبب التصرف غير المشروع من المكري، مثل إزعاجه أو التأثير على وضعيته المالية أو المهنية).

– للمحكمة أن تقدر التعويض المستحق في مبلغ تتراوح قيمته بين شهرين وستة أشهر من الكراء. كما يحق للمكتري أن يطالب بإسترداد ما تم دفعه تنفيذا للأمر بالأداء الذي سبق أن كان بدون وجه حق.

– للمكتري الحق في طلب التعويض عن الضرر في حالة مواصلة المكري لمسطرة الإنذار بسوء نية رغم إستيفائه للمبالغ المستحقة.

– يتراوح مبلغ التعويض بين شهرين وستة أشهر من وجيبة الكراء بصرف النظر عن المتابعة الجنائية. هذا فضلا عن حقه في إسترداد ما يكون قد دفعه تنفيذا للأمر بالأداء دون وجه حق.